Autor: Ketlin Priilinn • 12. november 2009

Tähelepanu! Artikkel on enam kui 5 aastat vana ning kuulub väljaande digitaalsesse arhiivi. Väljaanne ei uuenda ega kaasajasta arhiveeritud sisu, mistõttu võib olla vajalik kaasaegsete allikatega tutvumine.

Praegune, kinnisvaraarenduse ja ehituse jaoks eriti keeruline aeg tingib, et paari aasta eest suure hurraaga alustatud tööstusparkide arendajad muutuvad kidakeelseks, kui neil paluda asjade praegust seisu iseloomustada. Ka maaklerid pole eriti altid äpardunutele näpuga näitama ega soovi koostada ülevaadet kõrbenud või ellujäämise piiril virelevatest tehnopargiprojektidest.

Maad ostetakse väga harva

Maa-ameti tehinguregistrist nähtub, et Tallinnas ja selle lähiümbruses on hoonestamata tootmismaa sihtotstarbega kinnistutega toimunud tänavu vaid üksikud tehingud.

BPE Kinnisvaraeksperdi äri- ja tootmispindade maakler-hindaja Ennu Susi tunnistab, et trassidega varustatud tootmismaa hinnad on kogu Eestimaal langenud vähemalt 50%, suurte kommunikatsioonideta maatükkide likviidsus on aga sootuks olematu ja nende müük võib osutuda võimalikuks vaid sümboolse hinna eest. Susi nentis, et tõenäoliselt jääb selliste kruntide turuväärtus praegu kohati kümneid kordi madalamaks tippaja väärtusest.

Poolik arendus ei ahvatleSestap on mõistetav, et n-ö halvad uudised tehnoparkide tandrilt võivad peletada viimasedki kliendid. Praegust tootmismaade turgu iseloomustab aga olematu huvi kinnistute soetamise vastu, kusjuures otsuste tegemine võtab tavatult kauem aega ja kui lüüaksegi käed, siis peaaegu alati odavamat hinda eelistades.

"Tippajal, aastatel 2004-2007 valminud esimesed tehnopargid - Tänassilma, Jüri, Mõigu - osutusid kahtlemata võitjateks, sest nemad suutsid suurema osa kruntidest õigel ajal ja hea hinnaga maha müüa," iseloomustas Susi. "Kes alles siis või veel hiljemgi alustasid, jäid juba selgelt hiljaks. Need kohad on Tallinna ümbruses kõigile näha, kus teede ja kommunikatsioonide ehitamine on pooleli. Selliste tööstusalade kruntide müümine on praegu lootusetu üritus."

Susi selgitas, et ebalikviidsuse märgid ilmnesid 2007. aasta teisel poolel, eelmise aasta lõpust ei saa aga toimivast turust sisuliselt rääkida. Pakkumiste hulk on suur, huvilisi pole ollagi.

Büroo- ja tootmispindade üürileandmisega tegeleva ASi Ülemiste City juhatuse esimees Gert Jostov kinnitas, et tootmispindade üüriturul on tunda tugevat hinnasurvet.

"Suuri investeeringuid ja pikaajalist sidumist nõudvaid lepinguid teha ei soovita," märkis Jostov. "Vajadus kaasaegsete tootmispindade vastu on aga olemas ja usun, et majanduse elavnedes ollakse taas valmis tulevikku vaatavaid tehinguid sõlmima."

Turg siirdub üüritehinguteleSA Jõhvi Tööstuspark juhatuse liikme Teet Kuusmiku sõnul huvituvad ettevõtjad praegu maa rentimisest või hoonestusõiguse seadmisest, mitte ostmisest.

"Tänavu ei ole Jõhvi tööstuspargis maa ostu-müügitehinguid tehtud ja sellepärast pole mõistlik hindade kohta midagi järeldada," tõdes ta. "Tootmisruumide üürimise vastu on huvi kasvanud - kui aasta alguses oli täielik vaikus, siis viimase kuu jooksul oleme ruumide rentimiseks väljastanud 15 hinnapakkumist."

Kuusmik rääkis, et võrreldes aasta algusega on üüritehinguid rohkem. Rendiruumide osas on klient vähemnõudlik, soovitakse väiksemat pinda ja otsitakse kokkuleppeid hinna alandamiseks. Kuusmik usub, et Jõhvi tööstuspargis saab 2010. aastal rentnikke tänavusest rohkem olema.

Tartumaalgi valitseb vaikelu

Tartumaa uutes Vahi ja Ülenurme tehnoparkides on valmis tootmishooned müügis juba kolm aastat, kuid ühelegi pole veel ostjat leidunud.

Tartu külje all Ülenurme tehnopargis kinnisvara vahendav OÜ Kinnisvaraekspert Tartu arendusjuht Margus Kelk selgitas, et kui aastatel 2005-2007 kolisid firmad oma tootmise ja laod massiliselt Tartust välja, siis praegu eelistatakse linnasisest paiknemist.

"2006. aastal jõudsid aktiivsesse müüki esimesed kaasaegsed tootmishooned Ülenurme ja Vahi tehnoparkides hinnatasemega umbes 19 000 kr/m2, kuid siiani ei ole nendega ostu-müügitehinguid toimunud," tunnistas Kelk. "Tegelikult on tootmis- ja laopindade ostu-müügi turg Tartumaal olematu."

Tartus on nõutuimad 400-1000 m2 suuruse üldpinnaga hooned, teatud huvi on ka väiketootmiseks sobilike 100-300 m2 suuruste pindade vastu, kuid üle 1500 m2 lao- ja tootmispindade järele on nõudlus väga kasin.

"Lähematel aastatel jäävad tootmispindade ehitusmahud võrreldes 2008. aastaga kordades väiksemaks - juba praegu on ses sektoris ehitustegevus peaaegu seiskunud," tõdes Kelk.

Ka lao- ja tootmispindade üüriturg on Tartus väike.

"2008. aasta keskpaigas hakkasid üürid langema - tänaseks kohati 30-40%," iseloomustas Kelk. "Praegu on soojustamata lao- ja tootmispindade üür Tartus 20-35 kr/m2, korralike pindade puhul 35-60 kr/m2 kuus."

Ta tõdeb, et juba varem sõlmitud tähtaegsete lepingute järgi võivad üürimäärad ulatuda 85-90 kr/m2 kuus, juhtub ka, et rentnikud jõuavad omanikega kokkuleppele ja viimased soostuvad hinda alla laskma.

Kommentaarid

Peeter Poolake, ASi Paldiski Tsingipada tegevjuhtOleme Paldiski tehnopargis ainuke ettevõte, kuid oma valikuga siiski väga rahul.

Meie jaoks on oluline, et läheduses on sadam - seega suurepärased logistilised võimalused. Kokkulepetega pole samuti mingeid probleeme olnud, kõik on senini hästi vett pidanud.

Üldiselt pole me kunagi mõelnud, kuidas oleks olukord kujunenud siis, kui oleksime kusagile mujale keskuse rajanud - laiemas plaanis pole tegelikult ju praegusel ajal kuskil olukord päris hea.

Peamine on ikkagi keskenduda oma tööle ning seda me ka teeme.

Ennu Susi, BPE Kinnisvaraekspert äripindade maakler-hindaja

Kuna tippajal kuni 2008. aastani arendati tunduvalt enam tootmiskrunte, kui turul nõudlust oli, siis nüüd võtab nn laoseisu realiseerimine veel väga kaua aega.

Valdav osa prognoosidest räägib suhteliselt pikaaegsest taastumisest. Ostunõudlus väheneb ka seetõttu, et turule lisandub piisavalt tänapäevaseid lao- ja tootmispindasid. Miks ise ehitada ja arendada, kui võimalus on suhteliselt soodsalt selliseid pindasid üürile võtta.

Üürihinnad on viimase üheksa kuu jooksul langenud samuti 30-50%. Selline trend kehtib ka müügis olevate tootmishoonete kohta.

Esimestes tehnokülades langust ei tunnistata

krundi hind, kr/m2

1200 - Tänassilma tehnopargi III etapp1000-1200 - Jüri tehnopark950-1200 - Iru tehnopark650-1000 - Maardu tehnopark700-800 - Paldiski tehnopark500-800 - Tallinna ringtee naabrusalates 400 - Rae tehnopark300-500 - tootmismaa Tartu lähistel Vahi ja Ülenurme tehnopargid200 - Tabivere tehnopark Tartumaal171-382 - Võrus Pika tänava tootmisala, müüa ka tervikuna hinnaga 12 mln kr (ligi 70 000 m2, 12 kinnistut)Allikas: kinnisvarafirmad, Äripäev

Turgu iseloomustab tehingute puudumine

Tootmismaa hinnad ja tööstuspindade rendihinnad on 2007. aasta tipust kaotanud vähemalt poole.Maad on müügis palju, ostusoove vähe, sõlmitud tehinguid peaaegu üldse mitte.Iseäranis lootusetu on ostjat leida suurtele kommunikatsioonideta kruntidele.Ettevõtjad kipuvad ostmisele eelistama tootmispinna üürimist.Ostjatele pakuvad huvi vaid väga hea asukohaga või väga soodsa hinnaga krundid.Tehingud võtavad tavatult kaua aega, hindades kauplemisruumi jagub ja ka kaubeldakse palju.Üürimisel lähevad paremini kaubaks väiksemad pinnad suhteliselt lühikeseks tähtajaks.Ostja või üürija esimene eelistus on valdavalt hind.Tehnokülade arendajate kodulehekülgedel esineb sagedamini kui kunagi varem märge: "Kõik hinnad on läbiräägitavad".Allikas: kinnisvarafirmad, Äripäev